Cara pintar menyewa apartemen: 9 langkah sederhana
SEWA APARTEMEN SEJARAH MENJADI BISNIS KELUARGAtetapi masih menimbulkan banyak pertanyaan. Apakah saya perlu kontrak? Apa yang terjadi jika Anda pergi dengan tajam tanpa memperingatkan pemiliknya? Bisakah saya mendapatkan deposit kembali jika pemilik tidak mau mengembalikannya?
Dalam praktiknya, semuanya tidak terlalu buruk - atau, setidaknya, bisa diselesaikan. Ada tiga tahap utama dalam menyewa apartemen: menyewa kamar, menjalani periode yang diperlukan di dalamnya dan meninggalkannya. Dengan bantuan seorang pengacara, Yulia Sakunova, kami mengerti bagaimana cara menghindari masalah pada mereka masing-masing.
Bersikeras pada kontrak
Bayangkan Anda telah menemukan pilihan yang luar biasa: apartemen yang murah dan nyaman dengan lokasi yang nyaman, dan nyonya rumah yang ramah menyewanya. Anda tahu bahwa Anda perlu menyimpulkan kontrak untuk menyewa, tetapi dia mengatakan kepada Anda: "Ya, apa kontrak! Hidup begitu saja, dan bayar saya uang - itu saja."
Mungkin semuanya akan jadi - atau mungkin suatu hari putra nyonya rumah akan kembali dari perjalanan bisnis dan membuat Anda pindah. Jika Anda beruntung, dalam situasi seperti itu Anda akan diizinkan untuk berkemas dan pergi dengan tenang, dan jika tidak, Anda dapat menemukan kunci yang diganti, dan membawa barang keluar dengan polisi, yang juga harus membuktikan bahwa itu milik Anda (ini tidak berarti jelas - ada alasan untuk melipat barang di apartemen ini) kamu tidak punya). Jika Anda membayar di muka, Anda mungkin juga tidak melihat uang ini. Jika orang dengan siapa Anda ingin menyewa apartemen, pasti tidak ingin menandatangani perjanjian sewa, lebih baik untuk mencari properti lain. Kalau tidak, ada risiko bahwa Anda harus mengucapkan selamat tinggal pada hal-hal favorit Anda.
Periksa siapa yang memiliki apartemen
Misalkan nyonya rumah setuju untuk masuk ke dalam kontrak. Jangan terburu-buru untuk mendapatkan pena: pertama pastikan apakah ia memiliki hak untuk menyewa apartemen Anda. Untuk melakukan ini, Anda perlu melihat sertifikat kepemilikan - dan orang yang Anda ajak menandatangani perjanjian haruslah pemilik seluruh apartemen, dan bukan bagian di dalamnya. "Jangan khawatir," kata seorang pemilik yang mengerti hukum. "Saya hanya memiliki ½ apartemen, tetapi pengadilan menggunakan saya untuk menggunakan apartemen, dan ada solusinya." Sayangnya, bagi Anda itu tidak masalah: pengadilan mendapatkan hak untuk menggunakan apartemen itu tepat bagi mereka yang ingin menyewanya, dan bukan untuk Anda atau orang lain. Jadi pemilik kedua dapat dengan mudah memaksa Anda untuk keluar dan bahkan mengubah kunci.
Dalam hal ini, Anda harus meminta persetujuan dari pemilik kedua (atau pemilik lain, jika ada beberapa), dan dalam bentuk tertulis - perjanjian lisan tidak akan berfungsi. Pemilik atau nyonya rumah dapat menghela nafas, pergi ke kamar sebelah dan setelah lima menit membawa selembar kertas yang tertulis bahwa pemilik kedua tidak keberatan untuk menyewa apartemen. Anda mungkin memiliki alasan untuk meragukan bahwa itu adalah orang yang namanya ditandatangani untuk ditulis, tetapi dokumen ini cukup untuk Anda: jika ada, pemilik akan mencari tahu di antara mereka sendiri dan melalui pengadilan - dan Anda akan memiliki waktu untuk meninggalkan apartemen dengan tenang. Izin notaris tidak diperlukan.
Jika karena alasan tertentu Anda ragu bahwa sertifikat kepemilikan atau salinannya asli, Anda dapat memeriksanya - Anda dapat melakukannya di MFC apa pun. Jika properti didaftarkan setelah 1998, Anda perlu memesan sertifikat pemilik apartemen (ini bisa dilakukan di alamatnya). Jika pendaftaran lebih awal dari tahun 1998, mintalah sertifikat hak yang sebelumnya dikeluarkan untuk apartemen ini. Anda dapat meminta kedua pertanyaan - maka Anda akan yakin bahwa orang yang menjadi tuan sebelum 1998 tetap demikian. Harap perhatikan bahwa respons terhadap permintaan harus menunggu seminggu.
Dan satu hal lagi: jika orang dengan siapa Anda telah membuat perjanjian, pengadilan menemukan tidak kompeten, orang yang ingin mengusir Anda dari apartemen harus menantang perjanjian ini melalui pengadilan - dan ini akan memberi Anda waktu untuk dengan tenang berkemas dan pergi.
Pastikan Anda memiliki data yang tepat dalam kontrak.
Akhirnya, Anda dapat membuat perjanjian - dalam hal ini, Anda akan menjadi penyewa dan pemilik rumah masing-masing. Jika pemilik tidak memiliki kontrak sampel, itu dapat diunduh dari Internet. Benar, masih terlalu dini untuk rileks: Anda harus dengan cermat mengikuti apa yang tertulis dalam dokumen.
Pastikan untuk memiliki tanggal akhir kontrak dan rincian pihak-pihak: nama keluarga, nama, patronimik, dan alamat. Anda dapat menentukan informasi paspor, tetapi ini bukan persyaratan yang ketat. Objek sewa (apartemen atau kamar) harus ditandai, dan harus ada tautan ke sertifikat kepemilikan. Secara optimal, jika Anda memberikan salinan sertifikat ini. Istilah sewa harus ditandai dengan jelas - jika tidak, secara default akan diasumsikan bahwa Anda menyewa apartemen selama lima tahun. Menurut Pasal 683 KUH Perdata Federasi Rusia, jangka waktu maksimum untuk perjanjian sewa adalah lima tahun, yang dianggap dasar.
Jumlah sewa yang ditentukan dalam kontrak mencakup seluruh masa sewa, kecuali dinyatakan lain. Dengan kesepakatan bersama dengan pemilik, Anda dapat mengubah jumlahnya kapan saja - untuk ini Anda perlu menandatangani lampiran yang sesuai dengan kontrak. Pastikan ada juga ditunjukkan urutan pembayaran tagihan: misalnya, Anda bertanggung jawab atas telepon, listrik dan air, dan pemilik apartemen - untuk segala sesuatu yang lain.
Pikirkan tentang pemutusan kontrak
Jika Anda tidak ingin pemilik apartemen memeriksa Anda setiap hari, pastikan bahwa kontrak mengatakan seberapa sering pemilik apartemen harus memeriksa kondisi apartemen - misalnya, sebulan sekali. Penting juga untuk menunjukkan dalam dokumen berapa lama sebelum berakhir, lessor harus memberi tahu Anda apakah ia ingin memperbarui kontrak dan pada kondisi apa. Pada saat yang sama, lebih baik menunjukkan seberapa jauh dia harus memperingatkan Anda bahwa Anda harus pergi jika ingin menjual apartemen.
Perlu diingat bahwa kontrak sewa apartemen tidak diperpanjang secara otomatis. Setelah berakhirnya sewa, itu harus dimasukkan kembali jika Anda mencapai kesepakatan dengan pemiliknya. Jika Anda lupa untuk mengurus pembaruan kontrak, sekali lagi Anda berisiko menghadapi pintu tertutup dan kehilangan beberapa hal.
Pelajari hak dan kewajiban - Anda dan pemilik
Pelajari bagian “Tugas dan Hak Pemilik”. Itu harus menunjukkan bahwa pemilik berkewajiban mengembalikan uang jaminan Anda jika ia tidak memiliki klaim materi kepada Anda. Uang jaminan adalah jumlah yang Anda transfer ke pemilik bersama dengan uang muka untuk sewa sebagai ganti kunci. Hal ini diperlukan untuk memastikan keamanan apartemen itu sendiri dan properti pemiliknya. Artinya, jika Anda, misalnya, memecah furnitur, maka pada saat keberangkatan dari deposit ini akan menjaga biaya kerusakan yang disebabkan oleh Anda. Dari situ akan menyimpan utang untuk pembayaran utilitas atau sewa yang ditetapkan untuk Anda. Jika Anda belum merusak atau merusak apa pun, pemilik harus mengembalikan deposit Anda.
Pada bagian yang sama harus dijabarkan bahwa menghilangkan konsekuensi dari apa yang terjadi bukan karena kesalahan majikan adalah tanggung jawab pemilik. Artinya, jika apartemen itu kebanjiran karena utilitas, perbaikan adalah urusan pemilik, bukan milik Anda. Tentu saja, jika kecelakaan itu terjadi karena kesalahan majikan, itu milik Anda, Anda sendiri harus menghilangkan konsekuensinya.
Anda juga memiliki tugas, dan tercantum di bagian “Tugas dan Hak Majikan”. Pelajari bagian ini sebanyak dan lebih baik, lebih hati-hati daripada yang lainnya. Pertama, hanya Anda dan orang-orang yang ditentukan dalam kontrak harus tinggal di apartemen. Artinya, jika Anda akan tinggal bersama suami, pasangan, teman, bibi Anda, pastikan untuk memasukkan mereka dalam kontrak - jika tidak, pemilik akan mengarahkan mereka ke pintu dan benar. Juga tunjukkan dalam dokumen anjing atau kucing favorit Anda sehingga mereka tidak akan mengalami nasib yang sama. Satu-satunya orang yang dapat Anda bawa bersamamu untuk hidup tanpa memperingatkan pemiliknya adalah anak kecil Anda (penolakan itu melanggar kepentingannya). Tapi mengapa ada masalah ekstra - lebih baik untuk menentukan putra atau putri.
Jika pemilik mengizinkan Anda untuk menyerah (tidak mungkin), ini juga harus tertulis dalam kontrak. Jika ini tidak ada dalam dokumen, itu berarti Anda tidak boleh mengambil kembali apartemen atau bagiannya kepada orang lain. Juga dalam klausul kontrak ini, diindikasikan bahwa majikan tidak dapat memasang peralatan (jangan khawatir, Anda dapat meletakkan oven microwave - ini lebih pada peralatan bawaan), sistem alarm, melakukan rekonstruksi dan sebagainya. Jadi jika Anda berpikir untuk meruntuhkan tembok untuk memperbesar ruangan - lupakan saja. Jika Anda ingin melakukan redecoration di apartemen, ini juga perlu dikoordinasikan dengan pemiliknya.
Harap dicatat bahwa penyewa apartemen memiliki hak untuk tinggal di sana saja. Jika Anda membuka kantor hukum atau toko, itu akan menjadi pelanggaran serius terhadap kontrak dan undang-undang Federasi Rusia. Jika salah satu pihak melanggar ketentuan kontrak, itu dapat mengakibatkan penghentian awal, jadi anggap semuanya ditulis dengan serius.
Jangan lupa tindakan penerimaan dan pengiriman
Kontrak penerimaan apartemen, yang juga harus ditandatangani dalam dua salinan, harus dilampirkan pada kontrak. Jika tidak ada tindakan seperti itu dan tidak menjelaskan secara rinci kondisi apartemen, benda apa yang ada di dalamnya, dan seperti apa bentuknya, itu bisa melenceng. Setelah satu minggu, pemiliknya dapat lupa bahwa mesin pencuci piring belum bekerja selama satu tahun, dan ini merupakan chip yang hebat di bak mandi, dan mereka akan menyalahkan Anda atas kerusakan ini. Pengadilan akan memihak mereka, dan Anda harus membayarnya.
Untuk meringkas: Anda harus memiliki salinan sertifikat kepemilikan, izin pemilik atau pemilik apartemen lain, jika perlu, dua salinan kontrak dan dua salinan tindakan penerimaan dan pengiriman. Sekarang Anda dapat menandatangani dokumen, memberikan satu salinan kepada pemilik, mengambil kunci dan mengucapkan selamat tinggal, menentukan kapan mereka akan datang nanti. Setelah menandatangani kontrak, tugas Anda adalah tidak melanggar ketentuannya. Sebagai tindakan pencegahan ekstra, Anda selalu dapat membawa dokumen - misalnya, untuk membuktikan bahwa Anda memilikinya jika pemiliknya tiba-tiba mengganti kunci.
Pertahankan setoran
Di masa depan, apakah jauh atau tidak, Anda kemungkinan besar harus meninggalkan apartemen. Dalam hal ini, Anda dengan pemilik harus menandatangani tindakan penerimaan dan transmisi yang baru, yang akan menunjukkan dalam bentuk apa Anda mengembalikan kepadanya apartemen dan properti. Dia akan mengembalikan setoran asuransi kepada Anda (atau memegangnya, sebagian atau seluruhnya, jika perlu), Anda akan mengembalikan kunci padanya dan, berharap satu sama lain keberuntungan, mengucapkan selamat tinggal. Ini adalah pilihan ideal - tetapi sebenarnya bisa sulit.
Jika pemilik “lupa”, “tidak mau”, “tidak bisa” atau karena alasan lain menolak mengembalikan uang jaminan Anda, tetapi Anda masih ingin mendapatkannya, Anda harus pergi ke pengadilan. Tindakan penerimaan dan transmisi kedua yang kemudian ditandatangani oleh kedua belah pihak akan menjadi bukti bahwa Anda telah memenuhi semua kewajiban berdasarkan kontrak, sehingga pemilik harus mengembalikan deposit Anda.
Ingat bahwa kontrak dapat diputus lebih awal
Masalah juga dapat muncul jika kontrak diakhiri lebih awal, karena fakta bahwa salah satu pihak serius melanggarnya. Misalnya, jika Anda membawa lima orang lagi untuk tinggal bersama Anda. Atau jika, setelah meninggalkan pemiliknya, kecoak dan tikus tiba-tiba keluar dari semua celah, yang tidak ia ceritakan kepada Anda, dan pemiliknya menolak untuk menghilangkan masalah ini. Dalam kasus-kasus ini, ada baiknya untuk fokus pada dua pasal KUH Perdata: pasal 451 “Amandemen dan pemutusan kontrak karena perubahan keadaan yang signifikan” dan pasal 687 “Pengakhiran kontrak untuk menyewa tempat tinggal”.
Anda memiliki hak untuk mengakhiri kontrak kapan saja, secara tertulis setelah memperingatkan pemilik apartemen tentang hal ini dalam waktu tiga bulan. Selain itu, dalam beberapa kasus, undang-undang memungkinkan Anda untuk melakukan ini melalui pengadilan - misalnya, jika tempat tersebut dalam kondisi darurat. Pemilik memiliki hak untuk mengakhiri kontrak melalui pengadilan jika Anda belum melakukan sewa selama lebih dari dua bulan dengan sewa jangka pendek (kontrak kurang dari sebelas bulan) dan lebih dari enam bulan dengan jangka panjang (kontrak berlaku untuk lebih dari satu tahun).
Pertahankan hak Anda
Dalam kasus ketika Anda ingin mengakhiri kontrak sebelumnya, pemilik dapat mengambil pertahanan yang membosankan dan hanya menolak untuk menjalani prosedur ini. Maka Anda harus bertindak secara independen, untuk melindungi diri dari kemungkinan klaim di pihaknya. Kirim pemberitahuan tertulis kepada pemilik bahwa Anda mengakhiri sewa dengan alasan ini dan itu dari tanggal ini dan itu (setelah periode pembayaran terakhir). Dalam pemberitahuan, ingatkan dia bahwa jika dia tidak datang ke apartemen, Anda hanya akan pindah dan meletakkan kunci di kotak surat. Penting untuk mengirim ini melalui surat terdaftar dengan pemberitahuan dan daftar investasi. Kemudian simpan salinan pemberitahuan beserta semua dokumen pos di akun Anda - mereka akan berguna bagi Anda dalam kasus pengadilan sebagai bukti tindakan Anda.
Jika tuan tanah tidak merespons, ia dengan demikian menempatkan risiko konsekuensi yang merugikan pada dirinya sendiri. Sederhananya, keheningan dalam kasus ini adalah tanda persetujuan. Pada hari yang ditentukan, setelah membersihkan apartemen, mengambil barang-barang Anda, menguncinya, menjatuhkan kunci ke kotak surat dan pergi dengan diam-diam. Semua kertas - perjanjian sewa, salinan pemberitahuan yang dikirim oleh Anda dengan dokumen pos - disimpan selama tiga tahun dari sekarang, jika pemilik tiba-tiba memutuskan untuk menagih Anda untuk sisa periode. Undang-undang pembatasan adalah tiga tahun.
Foto:serkucher - stock.adobe.com, Feng Yu - stock.adobe.com, Igor Kovalchuk - stock.adobe.com
